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2009年全国住宅市场总结需求释放市场上

2019-02-19 16:24:46来源:励志吧0次阅读

2009年全国住宅市场总结:需求释放 市场上行

国际物业顾问DTZ戴德梁行指出,为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面,中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策,财政政策从维持多年的稳健转向积极,并实施「适度宽松」的货币政策扩大信贷规模,在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建,拉动内需增长,实施增值税全面转型以减轻企业负担。

此系列政策除了对经济的**作用外,宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境,包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下,一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力,另一方面也大大降低了消费者的置业门坎,有效的释放了普通及改善型住房需求。

在一系列政策的大力扶持及推动下,2009年下半年国内经济开始复苏,预计经济增长可实现全年「8%」的增长目标,CPI也结束了连续9个月的下降,在11月转为上升。房地产市场在一系列优惠政策的推动下,刚性需求大量释放,市场迅速回暖,呈现史上成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下,年末政府适时发挥对市场的调控作用,根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。

首先,下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为,公布全国范围内闲置土地;其次,12月国务院发布「国四条」遏制部分城市房价过快上涨的势头,增加普通商品住房的有效供给,并且继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;接着,出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策,一方面从供给源头遏制房价攀升,盘活库存土地,另一方面在开发商融资环境改善的情况下,提高其拿地门坎,并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。虽然该系列政策并未对楼市造成实质上的调控,但可以预见政府已表明对楼市调控的态度,将不会放任投资投机炒房行为及房价过快上涨,有保有压,抑制投机性购房,鼓励自住和改善型购房将是2010年楼市政策调控的大方向。

一线城市土地充分显示其价值 地王频出

2009年土地市场随着整体经济的发展而变化,经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面,到年中后经济复苏,房地产市场快速发展,大大**了开发商对土地的需求,土地拍卖竞争激烈的过程。纵观全年,全国土地购置面积预计为3.1亿平方米,同比减少15%。随着下半年市场回暖,政府土地供应由谨慎转向积极,资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张,大力储备土地,全国10大单价地王及总价地王均集中在下半年出现,活跃程度超过2007年。其中广州亚运城项目地块成交总价达255亿元,成为2009年总价的地王,而上海新江湾城C6地块则以每平方米33,147元的楼面地价成为2009年的单价地王。

值得一提的是,2007年的地王多集中在二、三线城市,而2009年地王则回归一线城市,一线城市的核心地块充分显示其身价,成为众多开发商的争夺目标。根据对20大开发企业2009年拿地的统计,单在市场成交进入高峰期、土地交易开始活跃的第2、第3季度,此20大企业投入到一线城市的土地储备金占其总金额的45%,而在楼市高峰期的2007年第3、第4季度,其投入在一线城市的土地购置金额只有20%。在2009年10大单价地王及总价地王中,各有7宗地块分布在一线城市,可见大型开发企业对一线城市的未来投资依然看好。

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